Príjem z prenájmu nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia sa zdaňuje ako príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Na tento príjem sa vzťahuje oslobodenie vo výške 500 € ročne a uplatniť si možno iba preukázateľné (skutočné) výdavky. Z takto vypočítaného základu dane nie je možné odpočítať nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka.

Príjem z prenájmu na živnosť vs. bez živnosti

Základným krokom je správne zatriedenie príjmu. Zákon o dani z príjmov (ZDP) rozlišuje dve základné kategórie:

• Príjem z prenájmu na základe živnostenského oprávnenia (§ 6 ods. 1 ZDP): Ak prenajímate nehnuteľnosť ako súčasť svojho podnikania (máte na to živnosť), ide o príjem zo živnosti. V tomto prípade si môžete uplatniť buď skutočné výdavky (vedením účtovníctva alebo daňovej evidencie), alebo paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov, maximálne však 20 000 € ročne. Krátkodobý prenájom s poskytovaním ďalších služieb (napr. upratovanie, výmena bielizne cez platformy ako Airbnb) sa takmer vždy považuje za podnikanie vyžadujúce živnosť.
• Príjem z prenájmu bez živnostenského oprávnenia (§ 6 ods. 3 ZDP): Ak nehnuteľnosť prenajímate ako fyzická osoba-občan, ide o pasívny príjem. Pri tomto type príjmu nie je možné uplatniť paušálne výdavky. Uznávajú sa iba skutočné, preukázateľne vynaložené výdavky. Na tento príjem sa však vzťahuje oslobodenie od dane.

Oslobodenie od dane vo výške 500 €

Podľa § 9 ods. 1 písm. g) ZDP sú príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 oslobodené od dane do výšky 500 € za zdaňovacie obdobie (kalendárny rok). Dôležité pravidlá:

• Spoločný limit: Suma 500 € je spoločný limit pre príjmy z prenájmu (§ 6 ods. 3) a príjmy z príležitostných činností (§ 8 ods. 1 písm. a) ZDP) úhrnne.
• Zdanenie presahu: Ak vaše celkové ročné príjmy z prenájmu presiahnu 500 €, do základu dane sa zahrnie iba suma presahujúca túto hranicu.
• Krátenie výdavkov: Ak si uplatníte oslobodenie, musíte v rovnakom pomere krátiť aj súvisiace výdavky. Výdavky sa vypočítajú podľa vzorca: Výdavky na zdaniteľný príjem = Celkové výdavky * (Zdaniteľné príjmy / Celkové príjmy)

Registračná a daňová povinnosť

Ak dosahujete príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP, ste povinný registrovať sa na daňovom úrade. Urobiť tak musíte do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste nehnuteľnosť začali prenajímať. Daňový úrad vám pridelí daňové identifikačné číslo (DIČ). Daňové priznanie k dani z príjmov (typ B) ste povinný podať, ak vaše celkové zdaniteľné príjmy (vrátane príjmov zo zamestnania či podnikania) za rok presiahnu zákonom stanovenú hranicu, alebo ak vykazujete daňovú stratu.

Uplatniteľné výdavky pri prenájme bez živnosti

Uplatniť si môžete iba preukázateľné výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu. Medzi najčastejšie patria:

• Energie a služby: Výdavky na elektrinu, plyn, vodu, teplo, internet, poplatky správcovskej spoločnosti a pod.
• Opravy a údržba: Náklady na bežné opravy a udržiavanie nehnuteľnosti v prevádzkyschopnom stave.
• Poistenie nehnuteľnosti: Poistné zaplatené za poistenie prenajímanej nehnuteľnosti.
• Daň z nehnuteľností: Zaplatená ročná daň obci.
• Odpisy: Iba v prípade, ak nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku. Ak nehnuteľnosť v obchodnom majetku nemáte, odpisy si uplatniť nemôžete.

Dôležité: Platby za energie, ktoré vám nájomca refunduje, sú vaším zdaniteľným príjmom. Následne si sumu, ktorú reálne uhradíte dodávateľom energií, uplatníte ako daňový výdavok.

Príklad výpočtu dane z prenájmu za rok 2026

Pán Ján prenajímal byt počas celého roka 2026. Nehnuteľnosť nemá zaradenú v obchodnom majetku.

1. Celkové príjmy:

   • Nájomné: 12 mesiacov x 600 € = 7 200 €
   • Platby za energie od nájomcu: 12 mesiacov x 150 € = 1 800 €
   • Celkové príjmy spolu: 9 000 €

2. Zdaniteľné príjmy po oslobodení:

   • Celkové príjmy: 9 000 €
   • Oslobodenie: - 500 €
   • Zdaniteľné príjmy: 8 500 €

3. Celkové výdavky:

   • Úhrady za energie dodávateľom: 1 800 €
   • Poistenie bytu: 120 €
   • Daň z nehnuteľností: 80 €
   • Oprava práčky: 100 €
   • Celkové výdavky spolu: 2 100 €

4. Výdavky prislúchajúce k zdaniteľným príjmom (krátenie):

   • Výpočet: 2 100 € * (8 500 € / 9 000 €) = 1 983,33 €

5. Výpočet základu dane:

   • Zdaniteľné príjmy: 8 500 €
   • Uplatniteľné výdavky: - 1 983,33 €
   • Čiastkový základ dane (§ 6 ods. 3): 6 516,67 €

6. Výpočet dane z príjmov:

   • Z tohto základu dane si pán Ján nemôže uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka (5 966,73 € v roku 2026).
   • Celý základ dane vstupuje do výpočtu dane. Keďže je nižší ako hranica 43 983,32 €, použije sa sadzba 19 %.
   • Daň: 6 516,67 € * 19 % = 1 238,1673 €
   • Daň na úhradu (zaokrúhlená): 1 238,17 €

Zdravotné poistenie z príjmu z prenájmu

Príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP podlieha aj odvodom na zdravotné poistenie. Sadzba poistného pre rok 2026 je 16 % z vymeriavacieho základu. Vymeriavacím základom je vypočítaný čiastkový základ dane z daňového priznania (v našom príklade 6 516,67 €).

Zdravotná poisťovňa vykoná ročné zúčtovanie poistného na základe podaného daňového priznania a následne vám zašle výsledok – nedoplatok na úhradu.

Časté otázky

Musím sa registrovať na daňovom úrade, ak prenajímam byt len na pár mesiacov? Áno. Povinnosť registrácie vzniká do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste začali nehnuteľnosť prenajímať a dosahovať príjem podľa § 6 ods. 3 ZDP, bez ohľadu na dĺžku prenájmu.

Môžem si uplatniť paušálne výdavky, ak prenajímam byt bez živnosti? Nie. Pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP je možné uplatniť iba skutočné, preukázateľné výdavky. Paušálne výdavky sú určené pre príjmy z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2 ZDP).

Zdaňuje sa aj prijatá kaucia (zábezpeka)? Nie. Prijatá vratná kaucia sa v momente prijatia nepovažuje za zdaniteľný príjem. Zdaniteľným príjmom sa stáva až vtedy, ak je použitá na úhradu dlžného nájomného alebo na úhradu škody na majetku, ktorý je zaradený v obchodnom majetku.

Môžem si z príjmu z prenájmu odpočítať nezdaniteľnú časť na daňovníka? Nie. Nezdaniteľnú časť základu dane je možné uplatniť len na tzv. aktívne príjmy, teda príjmy zo závislej činnosti (§ 5 ZDP) a príjmy z podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2 ZDP). Príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP sa považuje za pasívny príjem.

Odporúčame konkrétnu daňovú situáciu vždy konzultovať s kvalifikovaným daňovým poradcom alebo účtovníkom.